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2020年7月 3日

空室対策 ~設備の総点検~

スタッフ

お世話になっております。PM事業部の櫻井です。
お引越しシーズン後の夏は、長期空室になりやすい季節です。
そのため、退去時に早期入居となる動きが大切です。
今回は、ご所有物件を各設備ごとに確認し、早期入居となるお部屋になっているか見直しましょう。

1.各設備 耐⽤年数⽬安

■耐用年数 ■点検設備
6年 ガスレンジ、カーペット、クッションフロア、エアコン、壁紙、インターフォン
7年 電子錠
10年 シリンダー錠(鍵)、レンジフート・食洗器・シンク
10年~15年 ガスコンロ・IHクッキング、照明器具
建物についているものは
建物の耐⽤年数同様
ユニットバス・浴槽、下駄箱

2.印象UPに効果的な設備

使⽤が可能な状態でも、耐⽤年数を考慮し、近い将来交換や修繕が必要と⾒込まれる場合は、 早期⼊居促進や、⼊居中に故障してしまうリスクを減らすため、状況に合わせて交換を検討してみましょう。
■エアコン 使⽤頻度が⾼い為、旧型のものは燃費の悪さから印象DOWN。
特に古いと判断されやすい。⻩ばみがある場合交換が効果的。
■壁紙 ⼀⾯のみカラー変更するアクセントクロスで、室内の印象はUP。
■水回り 混合⽔栓をシングルレバー、シャワーヘッドを⾼性能タイプに変更は、部分的な変更ですが印象UPに効果的。
■便器 温⽔洗浄便座が付帯していても、旧型の場合、便器⾃体が古く⾒られてしまう事もあるので注意。
■インターフォン モニター付きに変更は印象UPに効果的。
■玄関網戸 換気機能に需要が増加。⽞関網⼾の設置は印象UP。
■照明 熱を帯びるため、焼けて⻩ばみやすい。
室内の明るさ、部屋の印象に影響が出ていないか確認。
■建物外 除草等の植栽管理・エントランス周辺、共⽤部分の鉄部塗装や塗り替えも、印象UPに効果的。

退去時は、賃料・初期費用の見直しだけでなく、すでに設置されている設備も改めて魅力的な状態になっているのかを確認してみましょう。
結果的に早期賃料収入を得られる可能性や、入居中の故障トラブルで出張費用。


いわき市の不動産に関するご相談は、株式会社いわき土地建物にお任せ下さい。
戸建て、マンション、土地、アパート、店舗、事務所、駐車場など、不動産の「売りたい」「買いたい」「貸したい」「借りたい」様々なご要望にお応えします。

2020年6月29日

新しいライフスタイル、賃貸住宅に求められるものの変化

スタッフ

お世話になっております。PM事業部の阿部です。
新型コロナウイルスの影響で、在宅ワークが急速に広まりました。
事態収束後も新しいライフスタイルは全くなくなるわけではなく、一定数は今後も残っていくと考えられています。
そのため、今後変化するであろう 『賃貸住宅に求められるもの』をご紹介いたします。

在宅中でも⾶沫感染や接触感染が⼼配

■宅配BOX 設置 ・設置済みでも、個数やサイズが世帯数と合っているか確認しましょう。
■簡易BOX 提供 ・広い設置場所がない場合は、個別に簡易BOX を提供。
■⼊居前に室内除菌をする ・除菌は⽬に⾒えづらいため、効果を確認したいと考えている⼈が増加。
  →作業箇所、作業内容を提⽰、写真や数値などで実際に除菌した事が伝わるようにすると効果的。
■モニター付きインタフォンを設置 ・直接的な対⾯を避けていても、モニター上で相⼿の様⼦が分かるため、安⼼して会話が可能。

在宅勤務する機会が増え、インターネット環境が気になる

■⼊居者無料のインターネット設備を導⼊する ・利⽤者が増加すると、速度制限がかかる場合がある為、利⽤しやすい状態になっているかもよく確認しましょう。
また、みんなで使⽤する設備ですので、使⽤⽅法に関するお問い合わせや、機器の不具合、障害などが発⽣した場合、迅速に対応できるサポート体制が出来ているかどうか必ず確認しましょう。
■在宅ワーク可能な書斎、PC 部屋にリフォーム ・⾯積は⼩さくても良いので、在宅勤務がしやすいスペースを作る。
⼩スペースを利⽤したリフォームも以前より価値が上がる可能性があります。

何かあった時のために、食品や生活用品は備蓄しておきたい

■パントリー設置、リフォーム⼯事 ・キッチンパントリーは災害時の強い味⽅になります。⾮常⾷や飲料を備蓄することができるので、⾮常事態で買い物に⾏けないという場合でも、しばらくは安⼼です。
ただし、家の構造によっては設置が難しく、無理に設置することで使い勝⼿が悪く、かえって無駄なスペースになってしまうこともありますのでご注意ください。

新型コロナ感染症は私達のライフスタイルに、かつてないほどの影響を与えています。
それに伴い、賃貸住宅に対する需要・要望も変化していきます。
今後の⼊居率UP ・空室削減に向けた設備投資を⾏う際には、改めて『今の⼊居者様の⽬線』にたって検討しましょう。


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2020年5月20日

「新型コロナウイルス感染症」による賃貸経営者への影響

スタッフ

お世話になっております。PM事業部の関場です。
新型コロナウイルス感染症の拡大により、国民全体が様々な場面で大きな影響を受けています。
その中で賃貸経営者にとって影響のある事、それにより対応・検討・確認しておくべき情報をまとめました。

「新型コロナウイルス感染症」により下記事項に影響が出ています。

・空室物件は現在需要が増加している。無料Wi-Fi導入も効果的。
感染症の影響内容 賃貸経営者への影響 対応・検討・確認しておくこと
[1]
通勤・通学
 ⇓
自粛
「在宅勤務」「自宅待機」増加
 ⇓
騒音問題、インターネット環境需要増加
・自宅で過ごす事が増え、騒音問題が発生しやすいため、理解と協力をDMや掲示板で呼びかけ。
・インターネット利用者が増加するため、設備として導入しているかどうかだけでなく、通信速度を含めた快適な利用環境を求められる。
[2]
収入・売上
 ⇓
減少
家賃、テナント料が支払い困難
 ⇓
賃料収入減少(減額交渉)
・感染症を理由に、賃料の減免をした場合、損失の額は寄付金扱いとせず、全額損金算入として計上可能。
・生活困窮者に関しては、住宅確保給付金の対象範囲の拡大もあり。
※国土交通省のHPをご確認ください。
[3]
企業の人事異動や急を要さない引越し
 ⇓
延期
引越しを控える人が増加し入居率は現状維持
 ⇓
入居者の定着率UP& 空室物件は長期化
・入居中の場合は定着率UPとなるが、感染症収束後、まとめて退去となる可能性もあるため、退去後の賃料やリフォーム内容等をあらかじめ検討する事で、退去後の手続きをスムーズにする準備が可能。
[4]
什器・設備の清算会社
 ⇓
休業・時間短縮
什器・備品が入手しづらくなる
 ⇓
建築中・リフォーム中の物件は、入居受入れまで長期化する可能性
・建築・リフォームの工程が進まず、通常通りの入居可能日を設定できない可能性があるので工程に必要な材料が入手可能か確認する必要がある。
[5]
入居者
 ⇓
感染者
感染した入居者が退去
 ⇓
厚生労働省が指定した消毒作業が必要となるケースがある
・先の作業に加えて、別の入居者から感染者情報を求められた際も、どのように対応するかを予め確認・検討しておく。

この収束の見えない状況下において、タイムリーな情報収集と正確な事実確認、出来る限りの事前準備が重要であると考えます。
随時オーナー様との連携を取りながら、賃貸経営のサポートをさせていただきます。
何かございましたらお気軽に弊社までお問い合わせください。


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2020年4月30日

民法改正が不動産賃貸借契約に与える影響

スタッフ

お世話になっております。PM事業部の尾崎です。
2020年4月に施行される民法改正について、オーナー様が注意すべき点が明確になってきました。
今回の不動産のミニ知識では、『不動産の賃貸借契約』について、今後想定される事例についてご紹介します。

今後想定される事例及び対応のポイント。

  【入居中】①賃借物の修繕 【入居中】②一部滅失による賃料の減額 【退去時】③原状回復義務
事例 ・設備のエアコンが故障した為、貸主に修理を依頼しているがなかなか修理してくれない。
・緊急を要する為、早急に修繕が必要と借主が判断した。など
・給湯器が壊れてお湯が出ない
・温水式洗浄便座から水が出ていて止まらない。など
・日焼けした壁紙の張替え費用を負担してほしい。
・家具設置による床のへこみ跡の修繕負担。など
今後の考え方 改正法では、①賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知したか、又は賃貸人がその旨を知った又は賃貸人がその旨を知ったのに、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき。
又は②急迫の事情があるときには賃借人が目的物を修繕することができることとされました。
賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料はその使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて減額されます。 賃借人は、賃借物を受け取った後に生じた損傷について原状回復義務を負うことと、通常損耗や経年変化については原状回復義務を負わないことが明記されます。
チェックポイント 状況により、『賃借人が目的物を修繕したとしても、賃貸人から責任を追及されることがなくなる』ということが明文化されました。
あらかじめ、契約時に修繕権の行使条件や範囲、費用負担、手続きなどを明確にしておくことが重要となります。
建物設備に不具合が発生したら即賃料減額になるという判断は少々違います。
双方の合意があれば、賃料を減額せず修繕のみで構わないケースもありますし、それぞれの事情を考慮するということも大切です。
通常損耗や経年変化に当たる例・当たらない例は把握しておくことがトラブル回避のポイントとなります。
(通常損耗・経年変化に当たる例)
・テレビ冷蔵庫後部壁面の黒ずみ
・地震で破損したガラス
・家具設置による床のへこみ
・鍵の取り換え(破損等は除く)
(通常損耗・経年変化に当たらない例)
・引っ越し作業で生じたひっかけキズ
・タバコのヤニや臭い
・飼育ペットによる柱などのキズや臭い

今回の民法改正は、あいまいだった項目について明文化する流れが強くなっています。
上記の内容に加え国交省が示している『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』についてもしっかりと実施されているか確認することが重要です。


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2020年3月17日

【施行開始目前!】賃貸借契約に関わる民法改正の注意点

スタッフ

こんにちは、PM事業部の阿部です。
民法には、契約等に関する最も基本的なルールを定めた「債権法」と呼ばれる部分がありますが、約120 年間ほぼ見直しが行われていませんでした。
そのため、現代社会に対応した「実質的なルール変更」と現在の裁判所の判例や通説を「法律に分かりやすく明記」をすることになりました。
施行目前の今、改正のポイントを改めて確認しておきましょう。

《民法改正の内容を確認しましょう》

対象者 改正内容
連帯保証⼈ ①極度額 個⼈が連帯保証⼈となるときに、極度額(保証責任を負う上限⾦額)を定めなければ保証契約は無効となります。
連帯保証⼈ ②元本確定事由の追加 借主または個⼈の連帯保証⼈が死亡した場合、死亡後に発⽣した債務については、連帯保証⼈は責任を負いません。
連帯保証⼈ ③連帯保証⼈への情報提供義務 連帯保証⼈から借主の賃料等の⽀払状況について問い合わせがあった場合には、貸主は連帯保証⼈に情報を提供しなければなりません。
連帯保証⼈・借主 ④契約締結前の借主の情報提供義務(事業のための契約) 個⼈が連帯保証⼈であるときに、事業のための債務保証を委託する場合、契約締結前に借主が⾃らの財産の状況等の情報を連帯保証⼈に提供しなければならず、貸主は情報提供があったことを確認しておく必要があります。
借主 ⑤⼀部滅失による賃料減額 借主の責任によらず賃貸物件が⼀部滅失その他の理由で使⽤できなかった場合に、賃料が減額されます。
借主 ⑥借主の修繕権の明⽂化 貸主が必要な修繕をしない場合、または借主に急迫の事情があるときには、借主が賃貸借物件を修繕できるという定めが追加されました。

《改正⺠法の適⽤タイミング》

改正⺠法は、施⾏後(2020 年4 ⽉1 ⽇以降)に締結した契約より適⽤されます。
契約締結⽇が施⾏前だった場合、契約開始が施⾏後だったとしても、改正前の⺠法が適⽤されます。

民法改正後の賃貸借契約は、改正内容について契約書の条文等に記載される事となります。
今後トラブルが発生した場合、これまでの裁判例等を一概に参考にできなくなりますので、改正内容を把握しておく他、今後の動向は随時確認しておくようにしましょう。


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2020年2月 3日

照明のLED化はすすんでいますか?

スタッフ

こんにちは、PM事業部の尾崎です。
2017年8月に「水銀に関する水俣条約」が発効され、「水銀による環境汚染の防止に関する法律」の施行に伴い、水銀の使用が大幅に制限されます。
2020年12月31日以降は、水銀ランプ等の製造・輸出入が原則として禁止されることになります。
入居者の日常生活、経営に関わるポイントをまとめました。

⼤⼿照明メーカー各社は上記に伴い、下記のように発表しています。

照明メーカー名 該当製品 発表内容 備考
パナソニック(株) 蛍光灯照明器具 ⽣産終了(2019年3⽉) 蛍光ランプの製造は継続
三菱電機(株) 蛍光灯照明器具と蛍光ランプ ⽣産終了(2021年3⽉)
NECライティング(株) 蛍光灯器具 ⽣産終了(2018年3⽉)
⽇⽴アプライアンス(株) 直管形・環形蛍光ランプ全機種 ⽣産終了(2019年12⽉) 2020年3⽉販売終了
岩崎電気(株) ⽔銀ランプの注⽂ 受付終了(2020年6⽉) 在庫無くなり次第販売終了(2021年1⽉)
東芝ライテック(株) 蛍光灯器具 製造中⽌(2017年3⽉) ⽔銀ランプの販売終了(2020年3⽉)

2020 年には上記製品の販売・⽣産は、ほぼ終了となります。

⽣産終了するとどうなる︖

  1. 交換⽤ランプが⼿に⼊らない → ⼊居者が買い替え困難となる
  2. 需要が減り、供給が少なくなる → 今後価格上昇の可能性がある
  3. 故障時、代替品が⼿に⼊りにくい → 修理困難⼜は修理期間が⻑期化
早めの対応が重要となります︕
LED 照明に変更するとこの様な変化・効果があります。
項目 変化内容 効果 一般電球に比べると
電気消費量 下がる 電気代削減 約85%省エネ
寿命 長くなる 経済的・電球交換の⼿間が減る 約40倍の寿命
発熱量 少なくなる 空調の効率化 発光⾯・側⾯共に発熱量が減
耐衝撃性 ⾼くなる 地震等の落下時に割れにくい
購⼊コスト 上がる 短期的な費⽤負担は増加 10倍以上⾼くなる

各社照明メーカーは順次蛍光灯照明器具等の⽣産を終了しております。
そのため、LED 照明にするための⼯事も混み合う可能性があります。
早めに変更対応を済ませた⽅が、結果的に電気代削減等だけでなく有効な対策と⾔えます。
LED への変更⼯事は、弊社までお気軽にお声掛けください。


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2020年1月10日

PM事業部より新年のご挨拶

スタッフ 内郷・小島町担当
【課長 関場 淳介】
明けましておめでとうございます。
昨年は台風19号による影響により賃貸物件にも多くの被害が出ました。
被害に遭われましたオーナー様には心よりお見舞い申し上げます。
また、今年は4月より民法改正が施行され、オーナー様にとっても賃貸物件の管理状況の在り方が重要となってきます。
その中で手助けになる様アドバイスや提案等、尽力して参りますのでよろしくお願いします。
スタッフ 江名・赤井・常磐担当
【係長 阿部 麻里】
明けましておめでとうございます。
旧年中は新しい元号《令和》が生まれ祝福に包まれたその一方で、自然の猛威の恐ろしさを再確認した1年でもあります。
被災された皆様には心よりお見舞い申し上げます。
1日でも早い復興と復旧に、微力ながらお力になれれば幸いです。
本年もどうぞ宜しくお願い申し上げます。
スタッフ 平担当
【係長 櫻井 朱美】
明けましておめでとうございます。
昨年は震災の記憶も薄れないうちに、台風19号の水害、1週間後の大雨と続き、いわき市に大きな被害をもたらしました。
一部の家主様におかれましては、自宅及び物件の被害が出たために復旧に時間が掛かり、大変な1年だった事と存じます。
微力ではございますが、家主様の相談等に応えられる様、尽力していきたいと考えております。
本年もどうぞ宜しくお願い致します。
スタッフ 小名浜担当
【吉田 純】
明けましておめでとうございます。
昨年もこちらでご挨拶させていただき、早一年が経ったのだなと感じております。
そんなあっという間の一年も充実した一年になりますよう、微力ながらお力添えさせていただければと思います。
本年もどうぞ宜しく御願い申し上げます。
スタッフ 平担当
【豊岡 正樹】
明けましておめでとうございます。
今年の4月から、いよいよ施行される民法改正について、1月23日にラトブで開催する賃貸住宅セミナーで詳しくお話しする予定です。
所得税増税に関するお話しもございますので、皆様是非、ご参加ください。
繁忙期を迎え、事業部一同、力を合わせて頑張って参ります。
本年もどうぞ宜しくお願い致します。
スタッフ 植田・勿来担当
【櫛田 希望】
あけましておめでとうございます。
昨年は台風による水害の被害により賃貸物件にも多大な影響が起こり令和元年は家主様にとってあまり良い年ではなかったのではない でしょうか?
今年は、干支の始まりの鼠年です。
また、新たに家主様のお力になれるよう努めてまいりたいと思います。
本年もどうぞよろしくお願いします。
スタッフ 中央台・郷ケ丘
【尾崎 隆志】
明けましておめでとうございます。
今年は2020年オリンピックイヤーです。
皆さん野球の開幕戦が福島で開催されることを知ってましたか?
恥ずかしながら私は最近知りました。
不動産業界においての2020年は民法改正という大きな出来事があります。
迅速かつ正確に対応していく必要がありますので、オーナー様の力となれるよう精一杯行動して参りますので、どうぞよろしくお願い致します。



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いわき市のアパート、マンション、一戸建、事務所、店舗、駐車場などを扱っております。

お気軽にお問合せ、ご来店下さい。お待ちしております。

2019年12月26日

人気の設備ランキング発表

スタッフ

こんにちは、PM事業部の関場淳介です。
10月に発行された全国賃貸住宅新聞で、毎年恒例の「入居者に人気の設備ランキング2019」が発表されました。
今年の内容も、「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても決まる」ランキングと、「この設備がなければ入居が
決まらない」ランキングです。
今年も、トップ3についてお話しします。

「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても決まるランキング」

≪単身者向け≫

・1位:インターネット無料(前回1位)
...単身向けでは4年連続1位。
入居後すぐに使えることで導入の手間を省ける点も好評。

・2位:エントランスのオートロック(前回3位)
...セキュリティはまず玄関から。
もはや定番の設備。

・3位:宅配ボックス(前回2位)
...不在時の多い単身者に人気。
3年連続で上位にランクイン。

≪ファミリー向け≫

・1位:インターネット無料(前回1位)
...今や1人1台、家族で使うスマートフォンは、データ容量を気にせず使える無料接続が人気。

・2位:追いだき機能(前回2位)
...帰宅時間が異なるファミリー層には使い勝手が良いと高評価。

・3位:エントランスのオートロック(前回3位)
...幼い子供のいる家庭からの要望が多いという。

インターネット無料が4年連続で単身者向け・ファミリー向けの1位を独占。
スマートフォンは一人1台の時代で、インターネット設備はついてて当たり前の時代に。

「この設備が無ければ入居が決まらないランキング」

≪ 単身者向け≫

・1位:室内洗濯機置き場(前回1位)
...防犯上の理由で室外での洗濯を避けたいとの声が若い女性を中心に多い。

・2位:TVモニター付きインターホン(前回2位)
...宅配業者を装った犯罪の抑止。

・3位:インターネット無料(前回5位)
...前回5位からの急浮上だが、エリアによってニーズに差がありそう。

≪ファミリー向け ≫

・1位:室内洗濯機置き場(前回1位)
...今回は台風被害も影響して、洗濯機置き場は室内にというニーズが高まった。

・2位:独立洗面化粧台(前回2位)
...バス・トイレとは別にしてほしいという要望が多い設備。

・3位:追いだき機能(前回3位)
...節水にも効果的なエコ設備として代表格の一つ。

上位にランクインした設備は、昨年から大きな動きはなく、定着しています。
4位以下にも独立洗面台や温水洗浄便座が並び、これらの設備は「あるのが当たり前」という認識になりつつあります。

家賃を維持し空室率を下げるには、このような付加価値を付けた設備が必要とされています。
是非ご所有物件のリフォームの例として、参考にしてみてください。


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2019年11月 5日

民法120年ぶりの大改正 : オーナー様が知っておくべき項目

スタッフ

こんにちは、PM事業部の櫻井朱美です。
この度の台風被害や25日の大雨によって被害にあわれた皆様に、心よりお見舞い申し上げます。
復旧・復興・住宅支援に全力を尽くして頑張ります!
今回は、台風の影響により開催中止となりました賃貸住宅セミナーで予定していたテーマ。
「民法改正」について、特にオーナー様に重要と思われる項目についてご説明します。


1、賃借⼈の修繕権

今後このような事例が想定されます。
Q. 新しい⺠法では、 賃借⼈に 『修繕権』 (※1) があると聞きました。 実務上気を付けるべき点は?
A. 任意規定なので、 賃貸借契約でどんな場合に賃借⼈が修繕できるのかを決めておいた⽅がよいでしょう。
※1 『修繕権』借主が⾃ら修繕を⾏う権利

〜 改正内容 〜

①どんなトラブルが予想されるか
◆新しい⺠法では、①賃貸⼈が必要な修繕をせず、②緊急の場合は賃借⼈が賃貸不動産を修繕できます。
  ◆ただ、『賃借⼈が修繕できる』ことになると、①そもそも修繕が必要なのか、②修繕の範囲や内容は妥当か等に
    ついて貸主・借主の間で修繕代⾦の負担で争いになることが予想できます。

②トラブルの防⽌のためには
 ◆賃貸借契約で以下のような点を予め定めておくべきでしょう。
   ☑どんな場合に賃借⼈が修繕権を⾏使できるか(⾏使条件)            
   ☑修繕がどこまで認められるか修繕の範囲:例、 ⼩修繕に限定する、 増改築禁⽌など)
   ☑「事前の⾒積を提⽰」、 「事前の通知」、 「事前の書⾯による承諾」などをどうするか

2、⼀部滅失の場合の賃料減額

今後このような事例が想定されます。
Q. 「⾬漏りで 2Kの部屋の⼀室が使えないので、 修理が済むまで賃料は半分しか⽀払わない」 と⾔われました。
A. 新しい⺠法では、貸室の⼀部が使えなくなった場合、 その分「当然に」賃料が減額されることになりました。
  ただし、「使えなくなったこと」が賃借⼈のせいではないことを、 賃借⼈が証明する必要があります。

〜 改正内容 〜

①賃料が当然に減額されてしまう。
  ◆これまでは、使⽤不能となった部屋があっても、借主は貸主へ賃料の減額を請求できるだけでしたが、 これから
は当然に賃料が減額されることになりました。
  ◆当然減額となる条件は、①貸室が⼀部使えなくなった ②使えなくなったことが賃借⼈のせいではない場合です。
   この場合、使⽤不能になった部分に相当する賃料が当然減額されることになります。

②これから気を付けるポイント
新しい⺠法の下では、不動産の管理をする会社としては、『修繕依頼が来たら、 できるだけ早く修理をしたほうがよい』
ということになります。ただしどんな故障でも賃料が減額されるわけではありません。貸室の⼀部が使えなくなったとしても、
賃料の当然減額を主張する賃借⼈は、『その原因が賃借⼈のせいではないこと』を証明する必要があるのです。たとえば、
「⾬漏れが⽣じたのはサッシのシーリングが劣化したからで、賃借⼈の使⽤が原因ではないこと」などを証明することになります。

今回は、賃貸借契約に関するポイントをいくつかご紹介しました。賃貸住宅経営に非常に
大きな影響を与える法改正になりますので、しっかりとポイントを把握し、準備を進めましょう。


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2019年10月 3日

安定した賃貸住宅経営とは

スタッフ

こんにちは、PM事業部の櫛田希望です。

オーナー様が賃貸住宅を建築する目的は、収入UPや税金対策等、様々な要素がありますが、全てのオーナー様の望みは「安定した賃貸住宅経営」です。
今回のオーナーズニュースは"安定"させる2つのポイントについて説明します。

1.長期入居者を集める

2018年10月~2019年3月の間で平均居住期間を調査致しました。
65歳以上の高齢者は6年以上の長期で住む傾向がありました。
高齢者の募集は、工夫を次第で長期入居促進につながります。

2018年下期.jpg

高齢者の入居を検討する
1.見守りサービス
・家電系の安否確認センサー導入
・ライフラインの見守りサービス
・緊急時の通報用ブザー

2.保険    
入居者の孤独死や、原状回復費用を補償する保険
→各種少額短期保険の利用を検討

2.退去者を減らす
退去がもたらすオーナー様のデメリット
①未収入期間が発生する
 募集期間だけではなく、室内の修繕・クリーニング期間も必要なため、空室期間は最低でも1~2か月。
②賃料が下がりやすい 
 前入居者が入居する時よりも物件は古くなっているため、賃料相場が下がっているケースが多い。
③修繕費用が発生する 
 募集をする際には室内の修繕が必要となることがあります。

再契約時のサービスを考える
既存入居者に対して以下のような取り組みをしている物件もあります。
◆設備プレゼント ... ガスコンロ交換・温水洗浄便座設置・室内物干し器の設置
◆ルームクリーニングサービス ... エアコン清掃・キッチンのクリーニング・バス・トイレのクリーニングなど
◆不具合改善 ... 網戸の劣化・キッチンの水漏れ・換気扇の稼働不備

現在の空室に目が行きがちですが、既存入居者について今一度フォロー方法を見直しましょう。
長期入居して頂くためには、①入居中のフォロー②再契約時の条件見直しが重要になります。
また、敬遠しがちな高齢者も、注意すべき点はあるものの、安定した賃貸経営を行う上では、今後長期入居促進の一つとしてターゲットに加えることを検討してみましょう。


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2019年9月 3日

火災保険を見直しましょう

2019年5月、大手損害保険会社が、2019年10月から4年ぶりに火災保険の保険料を引き上げると発表しました。

理由は、台風など自然災害による保険金の支払いが近年増えており、損害保険各社で組織する損害保険料率算出機構が、2018年6月に「火災保険の参考純率を平均5.5%引き上げた」と発表したためです。今回は火災保険を見直す上でのポイントについてご紹介致します。

■保険の種類

すまいに関する保険には「火災保険」と「地震保険」があります。※地震保険単独では加入できません。

【火災保険】火災をはじめ、落雷や破裂・爆発、風災、雪災、盗難等により建物や家財に損害が生じた場合に保険金が支払われます。

【地震保険】地震や噴火、これらによる津波を原因として、居住用建物や家財に損害が生じた場合に保険金が支払われます。

※地震や噴火、またはこれらによる津波を原因とする損害については、火災保険では補償されません。

■自然災害で保険金が支払われる場合

保険料引き上げ要因となった台風や自然災害は、下記のような事故で保険金が支払われます。

・台風や竜巻で屋根が飛ばされた場合

・豪雷によって建物が壊れた場合

・ひょうが降って屋根に穴が開いた場合

・豪雨による洪水で家が床上まで浸水した場合など 

■自然災害で保険金が支払われる場合

「補償範囲の確認」

火災保険は様々な損害に対し補償されますが、ご所有不動産のリスクにあった内容で補償され

ているかどうかが重要ですので、ご所有不動産の災害の危険性は事前に確認しておきましょう。

※災害の危険性を調査する方法の一例として下記をご参照下さい。

「保険金額の確認」

補償金額が大きすぎても保険料が高額になり、小さすぎでも復旧費用をまかなえません。

免責の有無等含め、事故の際に実際におりる保険金額を把握していない保険契約者様は意外と多い為、今一度確認してみましょう。

「オプション補償の見直し」

保険事故が発生すると、損害を受けた建物を建て直す費用だけでなく、 (焼け) 残った建物の取り壊し、撤去搬送等の処分にかかる費用等も発生します。

臨時費用、残存物片付け費用、地震火災費用等のオプション補償や、契約時にはなかった新しい補償が作られている場合もあり、定期的な見直しもおすすめです。

【災害リスク調査方法の一例】

国土交通省が運営する「ハザードマップポータルサイト」により、土砂災害、洪水、津波等の被害にあう危険性を調べられます。

火災保険の保険商品は日々新しくなっています。

しかし、保険契約は契約期間が割安になる長期で契約している事が多い為、見直す機会が少なく新しい補償等は見落としがちです。

ご所有不動産にとって必要な補償範囲、保険金額を確認の上、実際に事故が発生した場合に支払われる金額を今一度把握しておく事が重要となります。


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一戸建て、マンション、土地、アパート、店舗、事務所、駐車場など、不動産の「売りたい」「買いたい」「貸したい」「借りたい」様々なご要望にお応えします。

2019年8月 5日

2019年分路線価発表~バブル後初の4年連続上昇~

スタッフ
お世話になっております。PM事業部の阿部麻里です。

国税庁は、2019年7月1日に相続税や贈与税の算定基準となる、2019年分の路線価(1月1日付)を公表しました。
全国平均は前年を1.3%上回り、バブル崩壊後初の4年連続の上昇となりました。。

2019年分路線価

■2019年分の傾向
都道府県別の路線価は「上昇」が東京、大阪、愛知など19都道府県、前年は18都道府県でした。
格安航空会社の定期便増便により、訪日客が増加している大分県等がマイナスからプラスに転じました。
「下落」したのは27県、うち22県で下落幅が縮小しているものの、大都市圏や集客力のある観光地と、それ以外の二極化は続いています。
また、沖縄は前年同様、最も高い上昇率となりました。
「下落」県の割合は前年同様高くはあるが、全国的には緩やかな上昇傾向です。

■最新の路線価の確認方法
国税庁のホームページの令和元年分財産評価基準に全国の路線価が公表されており、ホームページ内に評価方法が記載されています。

相続人の分割方法を検討する際、まずご所有地、個々の評価額を正確に把握することが重要です。
また、一般的に相続税路線価は実勢価格の7~8割と言われており、売却する際の目安となりますので、確認しましよう。

路線価の上昇傾向が続いています。
結果的に相続税の増税につながっていますが、アパート等の賃料収入が上昇傾向になっていないケースが多いと思われます。
今一度、相続対策の3原則「節税・納税・分割」を検討・確認しましょう。
路線価の下落地域は、不動産の実勢価格も下落している傾向にあります。
そのため、地方圏(遠方)で所有され ている相続などで得た不動産や遊休地についてのご売却や活用方法を検討されてみては如何でしょうか。


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2019年7月 3日

相続が引き起こすトラブル事例

スタッフ
お世話になっております。PM事業部の櫻井朱美です。
「相続」というと「節税対策」に目が行きがちですが、実際には他にも様々なトラブルが起きます。
今回は、「登記」と「測量」の視点からトラブルを回避する為に行っておくべきことをご紹介します。

相続トラブル

①相続登記が完了しているか?
②御所有地の隣地に問題・トラブルがないか?
すぐに見直しをお勧め致します。


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2019年6月 3日

防犯対策で差をつける

スタッフ
お世話になっております。PM事業部の関場淳介です。
日常生活の拠点である住宅を対象とした侵入・窃盗は、2018年に全国で年間31,505件発生しており、これは1日あたり約86件もの住宅が被害に遭っている計算になります。
今回は、入居者様が安心して生活が出来るような防犯対策をご紹介致します。

限度額

近年、オートロックや防犯カメラ等の防犯設備は基本設備となりつつありますが、効果的に住宅侵入犯罪を防ぐ為には、侵入者の心理や行動を考えて対策を行う事が重要です。


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2019年5月13日

未利用不動産の処分・活用について

お世話になっております。 確定申告の時期が終わりました。
相続で取得し、未活用となっている不動産はありませんか?
今回は未利用不動産のリスク、そしてその活用についてご紹介します。

未利用不動産

未利用、未活用の不動産は、所有しているだけで税金の支払い義務が発生します。
そのため活用をする事が出来ない場合は、売却を検討してもよいかもしれません。
しかし、愛着がある場合や、何らかしらの事情で手放せない場合は、建築、駐車場への活用や、手間の少ない信託を行う等、不動産会社とよく相談をして、活用方法を見直す機会にしてみて下さい。


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2019年4月 5日

連帯保証人には極度額設定が必要になります

スタッフ
お世話になっております。PM事業部の尾崎です。
2020年4月1日に民法が改正される予定となりました。
賃貸借契約では意思能力に関するルールや敷金精算、通常損耗、経年劣化についての原状回復義務不要の「明文化」などが関わってきますが、今回は連帯保証人に関する極度額設定についてご紹介します。

限度額

近年、賃貸住宅の新規契約の約6割が保証会社を利用していますが、連帯保証人を設定の場合、極度額の設定が義務化されます。
賃貸経営者は借主債務保証をどのように行うのか、極度額設定をどうするのかについて、今後の賃貸業界の動きにも注視しておきましょう。
動きがあり次第、今後も随時お伝えします。


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2019年3月 5日

相続に備えてご所有不動産の見直しを

スタッフ
お世話になっております。PM事業部の阿部麻里です。
子供の為に資産を残してあげたい...。
そんなオーナー様の気持ちとは裏腹に二代目オーナー様は、「いらない、煩わしい」等、前向きに捉えていない場合もあります。
今回は、二代目オーナー様を困らせない形でご所有不動産を引き継ぐ為のポイントをご紹介します。

所有不動産

ご所有不動産の把握、改善ポイントの他に、建物の老朽化が進んでいる場合は、建替えや売却、賃貸経営に不慣れや忙しい等の理由により煩わしい場合は、信託を行う方法もあります。
一般的に初代オーナー様よりも二代目オーナー様は賃貸経営が難しくなると言われています。
資産の活用方法については弊社までお気軽にご相談下さい。


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